Schillerkiez 1Z
Sanierungsbedürftige 1-Zimmer-Wohnung im Schillerkiez mit starkem DIY-Fit, aber knapper Budgetlogik. Die Werte sind Phase-1-Modellwerte und ersetzen keine Unterlagenprüfung.
Phase-1-Entscheidung
Weiter prüfen / nur bei realistischem Sanierungsbudget
Das Objekt passt in Phase 1 zu Leila Haddads Profil. Ausschlaggebend sind Kaufpreis, Zahlungswirkung, Profil-Fit und Datenqualität; offene Unterlagen bleiben entscheidend.
Berechnungsannahmen (Phase 1)
- Finanzierung
- 100 % Darlehen auf Kaufpreis; Eigenkapital nur für Kaufnebenkosten, Provision und Renovierungsbudget
- Zinssatz
- 4,5 % p.a.
- Tilgung
- 1,0 % p.a.
- Annuität
- 5,5 % p.a. (Zins + Tilgung)
- Steuersatz
- 30 %
- AfA
- 2 % p.a. auf 80 % des Kaufpreises
- Mietsteigerung
- 2 % p.a.
- Wertsteigerung
- 2 % p.a.
Dein Phase-1-Kauf-Check
- EK-Bedarf (ca.)
- 14.925 €
- Monatliche Zuzahlung im 1. Jahr
- -255 €/Monat
- Positive Einnahmen
- ab ca. Jahr 5
- Brutto-EK-Rendite 10J vor Steuer
- 9,0 %
- Bruttomietrendite
- 3,6 %
- Kaufpreisfaktor (Ist-Miete)
- 27,9x
Score-Dashboard
- ObjectFit Score
- 89 / 100
- Investor-Fit
- 84 / 100
- Deal Score
- 74 / 100
- Cashflow-Fit
- 88 / 100
- Zahlungs-Fit
- 70 / 100
- Risk & Effort
- 60 / 100
- Data Confidence
- 78 / 100
Monatliche Logik im 1. Jahr (vor Steuer)
- Kaltmiete
- 595 €
- - Leerstand / Mietausfall (3 %)
- -18 €
- = Effektive Miete
- 577 €
- - nicht umlagefähige Kosten (ca.)
- -72 €
- - Kreditrate (Annuität)
- -912 €
Monatliches Ergebnis im 1. Jahr: -255 €/Monat
Vermögensaufbau über 10 Jahre (brutto vor Steuer)
- Tilgung über 10 Jahre (ca.)
- 24.454 €
- Wertsteigerung (2 % p.a.) (ca.)
- 43.580 €
- Kumulierter Cashflow (vor Steuer)
- -27.947 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 174.546 €
- Nettoverkaufserlös vor Steuer (ca.)
- 237.728 €
Endvermögen 10 Jahre: 35.234 €
Preis- und Deal-Einordnung
- Kaufpreis / m²
- 5.686 €/m²
- Bruttomietrendite
- 3,6 %
- Kaufpreisfaktor (Ist-Miete)
- 27,9x
teuer relativ zum Bezirk, aber starke Mikrolage / provisionsfrei; 5.686 €/m²; Abweichung 16,5 %; Benchmark 4.882 €/m².
Was kann die Entscheidung kippen?
- Sehr kleiner Grundriss.
- hoher Preis/m².
- Sanierungsumfang unklar.
- Zielmiete kritisch gegen Mietrecht prüfen.
Offene Daten / Data Confidence
Vorhanden: Preis, Fläche, Miete, Hausgeld, Energie, Zustand, Provision und Grunddaten aus dem Exposé.
Fehlt: WEG-Protokolle, Rücklagenstand, Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und genaue Kostenaufteilung.
Nächste Schritte
- WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand anfordern.
- Sanierungsumfang als Budgetspanne schätzen (Bad, Elektrik, Boden, Fenster, Maler, Küche).
- Zielmiete gegen Berliner Mietspiegel, Mietpreisbremse und Modernisierungsregeln validieren.
- Hausgeld in umlagefähige/nicht umlagefähige Kosten aufschlüsseln.
- Besichtigung nur mit Renovierungscheckliste und Kostenkorridor durchführen.
Deep Check bald verfügbar
Wir bereiten die Unterlagenprüfung und Szenarioanalyse vor. Diese Funktion wird bald freigeschaltet.