Spandau 1Z
Sanierungsbedürftige 1-Zimmer-EG-Wohnung mit niedrigem Einstiegspreis, aber blockierter DIY-These durch Vermietung. Die Werte sind Phase-1-Modellwerte und ersetzen keine Unterlagenprüfung.
Phase-1-Entscheidung
Nur als Watchlist / DIY-These blockiert durch Vermietung
Das Objekt passt in Phase 1 zu Leila Haddads Profil. Ausschlaggebend sind Kaufpreis, Zahlungswirkung, Profil-Fit und Datenqualität; offene Unterlagen bleiben entscheidend.
Berechnungsannahmen (Phase 1)
- Finanzierung
- 100 % Darlehen auf Kaufpreis; Eigenkapital nur für Kaufnebenkosten, Provision und Renovierungsbudget
- Zinssatz
- 4,5 % p.a.
- Tilgung
- 1,0 % p.a.
- Annuität
- 5,5 % p.a. (Zins + Tilgung)
- Steuersatz
- 30 %
- AfA
- 2 % p.a. auf 80 % des Kaufpreises
- Mietsteigerung
- 2 % p.a.
- Wertsteigerung
- 2 % p.a.
Dein Phase-1-Kauf-Check
- EK-Bedarf (ca.)
- 10.959 €
- Monatliche Zuzahlung im 1. Jahr
- -132 €/Monat
- Positive Einnahmen
- >10 Jahre
- Brutto-EK-Rendite 10J vor Steuer
- 4,4 %
- Bruttomietrendite
- 3,8 %
- Kaufpreisfaktor (Ist-Miete)
- 26,6x
Score-Dashboard
- ObjectFit Score
- 85 / 100
- Investor-Fit
- 70 / 100
- Deal Score
- 82 / 100
- Cashflow-Fit
- 55 / 100
- Zahlungs-Fit
- 72 / 100
- Risk & Effort
- 50 / 100
- Data Confidence
- 82 / 100
Monatliche Logik im 1. Jahr (vor Steuer)
- Kaltmiete
- 310 €
- - Leerstand / Mietausfall (3 %)
- -9 €
- = Effektive Miete
- 301 €
- - nicht umlagefähige Kosten (ca.)
- -57 €
- - Kreditrate (Annuität)
- -454 €
Monatliches Ergebnis im 1. Jahr: -132 €/Monat
Vermögensaufbau über 10 Jahre (brutto vor Steuer)
- Tilgung über 10 Jahre (ca.)
- 12.165 €
- Wertsteigerung (2 % p.a.) (ca.)
- 21.680 €
- Kumulierter Cashflow (vor Steuer)
- -14.608 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 86.835 €
- Nettoverkaufserlös vor Steuer (ca.)
- 118.267 €
Endvermögen 10 Jahre: 16.824 €
Preis- und Deal-Einordnung
- Kaufpreis / m²
- 2.171 €/m²
- Bruttomietrendite
- 3,8 %
- Kaufpreisfaktor (Ist-Miete)
- 26,6x
sehr günstig – Ursache: Zustand, Vermietung, Lage/Regulierung prüfen; 2.171 €/m²; Abweichung -37,3 %; Benchmark 3.460 €/m².
Was kann die Entscheidung kippen?
- Mieterbindung blockiert DIY-Strategie.
- Milieuschutz/Sanierungsgebiet.
- Gas-Etagenheizung und Energieklasse E erhöhen Risiko.
Offene Daten / Data Confidence
Vorhanden: Preis, Fläche, Miete, Hausgeld, Energie, Zustand, Provision und Grunddaten aus dem Exposé.
Fehlt: WEG-Protokolle, Rücklagenstand, Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und genaue Kostenaufteilung.
Nächste Schritte
- WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand anfordern.
- Sanierungsumfang als Budgetspanne schätzen (Bad, Elektrik, Boden, Fenster, Maler, Küche).
- Zielmiete gegen Berliner Mietspiegel, Mietpreisbremse und Modernisierungsregeln validieren.
- Hausgeld in umlagefähige/nicht umlagefähige Kosten aufschlüsseln.
- Besichtigung nur mit Renovierungscheckliste und Kostenkorridor durchführen.
Deep Check bald verfügbar
Wir bereiten die Unterlagenprüfung und Szenarioanalyse vor. Diese Funktion wird bald freigeschaltet.