Beispielrechnung Schritt für Schritt.
Die Beispielrechnung macht transparent, welche Annahmen in eine Immobilienrechnung einfließen und warum die Rendite nicht nur aus der Miete entsteht.
Von Annahmen zum Ergebnis
Die Zahlen sind ein Beispiel. Sie zeigen, wie Finanzierung, Miete, Kosten, Wertentwicklung und Verkaufserlös zusammenwirken.
Immobilien-Investitionsrechnung: Phase 1
Detaillierte Berechnungen und Annahmen für eine einfache Erklärung der Phase 1.
Basisdaten & Annahmen
Die folgende Tabelle zeigt die grundlegenden Parameter des Immobilieninvestments:
| Position | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis | 139.000 € |
| Darlehen | 139.000 € |
| Finanzierung | 100 % vom Kaufpreis |
| Eigenkapital | Nur Nebenkosten + Ablöse |
| Kaufnebenkosten | 12.607 € |
| Mieterablöse | 5.000 € |
| Eigenkapital gesamt | 17.607 € |
| Marktwert heute | 180.000 € |
| Kaltmiete nach Freimachung | 850 €/Monat |
| Leerstand/Mietausfall | 3 % |
| Mietsteigerung | 2 % p.a. |
| Wertsteigerung | 2 % p.a. |
| Zinssatz | 4,5 % |
| Tilgung | 1,5 % |
| Steuersatz | 42 % |
| AfA | 2 % auf 80 % des Kaufpreises |
Schritt-für-Schritt-Berechnung
Wie viel eigenes Geld wird investiert?
Formel:
Eigenkapital = Kaufnebenkosten + Mieterablöse
Rechnung:
12.607 € + 5.000 € = 17.607 €
- Fazit: Du investierst also nicht 139.000 €, sondern nur ca. 17.600 € eigenes Geld.
Wie hoch ist der Kredit?
Formel:
Darlehen = Kaufpreis × Finanzierungsquote
Rechnung:
139.000 € × 100% = 139.000 €
Wie hoch ist die jährliche Kreditrate?
Formel:
Annuität = Darlehen × (Zins + Tilgung)
Rechnung:
139.000 € × (4,5% + 1,5%) = 139.000 € × 6,0% = 8.340 € pro Jahr
Monatlich:
8.340 € / 12 = 695 € pro Monat
Wie entwickelt sich die Restschuld?
Im ersten Jahr:
Zinsen = 139.000 € × 4,5% = 6.255 €
Tilgung = 8.340 € - 6.255 € = 2.085 €
Restschuld nach Jahr 1 = 139.000 € - 2.085 € = 136.915 €
Nach 10 Jahren: Die Restschuld liegt ungefähr bei 113.400 €.
Wie entwickelt sich der Immobilienwert?
Formel:
Wert nach 10 Jahren = Marktwert heute × (1 + Wertsteigerung)10
Rechnung:
180.000 € × 1,0210 = 219.419 €
(rund 219.000 €)
Was bleibt beim Verkauf übrig?
Formel:
Nettoverkauf = Verkaufspreis - Verkaufskosten
Rechnung (bei 2 % Verkaufskosten):
219.419 € × 98% = 215.031 €
Abzug der Restschuld:
215.031 € - 113.379 € = 101.652 €
- Fazit: Beim Verkauf bleiben ca. 101.700 € übrig.
Wie viel Cashflow entsteht während der 10 Jahre?
Jahr 1 (vereinfacht):
- Miete:
850 € × 12 = 10.200 €
- Leerstand (3 %):
10.200 € × 97% = 9.894 €
- Nicht umlagefähige Kosten + Rücklage grob: ca. 1.104 €
- Kreditrate: 8.340 €
- Steuer: ca. 267 €
Cashflow nach Steuer:
9.894 € - 1.104 € - 8.340 € - 267 € = 183 €
Über 10 Jahre: Durch die 2 % Mietsteigerung steigt der Cashflow. Kumuliert ergibt sich ungefähr ein positiver Cashflow nach Steuer von 4.542 €.
Gesamtvermögen nach 10 Jahren
Formel:
Gesamtvermögen = Verkaufserlös nach Schuldentilgung + kumulierter Cashflow
Rechnung:
101.652 € + 4.542 € = 106.194 €
Eigenkapitalrendite
Formel:
Vermögensfaktor = (Endvermögen / eingesetztes Eigenkapital)
Rechnung:
106.194 € / 17.607 € = 6,03
- Bedeutung: Aus 17.607 € werden ca. 106.194 €.
Jährliche Rendite
Formel:
EK-Rendite p.a. = ((Endvermögen / Eigenkapital))1 / 10 - 1
- Rechnung:
(106.194 € / 17.607 €)1 / 10 - 1 = ca. 19,7% p.a.
Gesamtergebnis (100 % Finanzierung)
| Kennzahl | Ergebnis |
|---|---|
| Eigenkapital | 17.607 € |
| Darlehen | 139.000 € |
| Kreditrate | 695 €/Monat |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 113.400 € |
| Marktwert nach 10 Jahren | ca. 219.400 € |
| Verkaufserlös nach Restschuld | ca. 101.700 € |
| Kumulierter Cashflow | ca. 4.500 € |
| Endvermögen | ca. 106.200 € |
| EK-Rendite p.a. | ca. 19,7 % |
Merksatz für AnlageKlar
Hebelwirkung & Risiko: > Je weniger eigenes Kapital du einsetzt, desto höher wird die Eigenkapitalrendite — aber auch das Finanzierungs- und Zinsrisiko.
Bei diesem Objekt ist der Renditetreiber nicht primär der laufende Cashflow, sondern die Kombination aus:
Kauf unter Marktwert
Fremdkapitalhebel
Tilgung
Wertsteigerung
Fazit: Unter diesen Annahmen wäre die Wohnung rechnerisch sehr attraktiv, aber nur wenn der Marktwert von 180.000 € und die Freimachung realistisch sind.